Construtora pode optar pelo Simples Nacional?

Pode, desde que a receita bruta dos últimos doze meses fique dentro do limite de R$ 4,8 milhões e a atividade não esteja vedada. Os serviços de construção civil por empreitada são tributados no Anexo IV da Lei Complementar 123/2006. O ponto de atenção é que, no Anexo IV, a contribuição previdenciária patronal de 20% sobre a folha não está incluída no DAS e é recolhida à parte.

Como funciona a retenção de 11% de INSS na obra?

Na cessão de mão de obra e na empreitada, a empresa contratante retém 11% do valor bruto da nota fiscal e recolhe em nome da prestadora, conforme o artigo 31 da Lei 8.212/1991. É uma antecipação compensável, não um custo novo. Em obras por empreitada total, parte dessas contribuições pode ser tratada pela aferição da obra, e não pela retenção sobre a nota.

O que é o RET das incorporações?

O RET é o Regime Especial de Tributação da incorporação imobiliária, criado pela Lei 10.931/2004. Sobre a receita mensal da incorporação afetada, a incorporadora recolhe um percentual unificado que reúne IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. A alíquota geral é de 4% e cai para 1% em projetos de habitação de interesse social. O regime exige a afetação do patrimônio daquela obra.

A Reforma Tributária acaba com o RET e o patrimônio de afetação?

Não. A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025 criam o IBS e a CBS e preveem um regime específico para o setor imobiliário e para a construção, com redutores de alíquota e regras de transição entre 2026 e 2033. O patrimônio de afetação e os contratos em andamento têm tratamento próprio na transição, que precisa ser planejado obra a obra.

Preciso de um contador especializado em construção civil?

A construção civil tem obrigações que não existem em outros setores: CNO, aferição de obra, EFD-Reinf, DCTFWeb, RET e a apuração por medição. Um erro em qualquer uma delas atrasa o habite-se ou gera autuação. Por isso vale contar com um escritório que já domina o setor, como a Ação Contábil, em São José dos Campos e no Vale do Paraíba.

Impostos na Construção Civil: Guia Tributário 2026

Qual o melhor regime tributário para a construção civil

Não existe um regime único que sirva a toda construtora. A escolha entre Simples Nacional, Lucro Presumido e Lucro Real depende do faturamento, da margem da obra, da folha de pagamento e do tipo de contrato. Uma construtora de acabamento com margem apertada raramente paga o mesmo que uma incorporadora que vende unidades na planta.

No Lucro Presumido, a construção por empreitada com fornecimento de material trabalha com uma base de presunção reduzida (8% para o IRPJ e 12% para a CSLL). Já a empreitada apenas de mão de obra, sem material, usa a presunção de 32%. Confundir os dois casos é um dos erros mais caros do setor.

O Lucro Real é obrigatório acima de R$ 78 milhões de receita anual, mas também é uma escolha inteligente quando a obra tem custo alto e margem estreita, porque permite deduzir despesas reais e compensar prejuízos. O Simples Nacional costuma valer para a construtora menor, respeitando o teto de R$ 4,8 milhões.

Regime	Quando costuma valer	Ponto de atenção
Simples Nacional (Anexo IV)	Faturamento até R$ 4,8 milhões	A CPP de 20% fica fora do DAS
Lucro Presumido	Margem boa e folha enxuta	Presunção 8%/12% só com material próprio
Lucro Real	Margem apertada ou receita alta	Escrituração completa e mais obrigações

Dica: A decisão de regime é feita no início do ano e vale para o exercício inteiro. Rever o enquadramento antes de janeiro, com o custo real das obras em mãos, evita ficar preso a um regime caro por doze meses.

Simples Nacional no Anexo IV: a CPP fora do DAS

Os serviços de construção civil por empreitada entram no Anexo IV da Lei Complementar 123/2006. A diferença essencial deste anexo é que a contribuição previdenciária patronal, os 20% sobre a folha de pagamento, não está incluída no DAS. Ela é apurada e recolhida à parte, pelo eSocial e pela DCTFWeb.

Na prática, isso significa que a alíquota do DAS parece baixa, mas o custo previdenciário chega separado no fim do mês. Quem monta o fluxo de caixa olhando só o DAS acaba surpreendido pela guia da folha. O planejamento precisa somar as duas contas desde o começo.

Atenção: Uma mesma empresa pode ter atividades no Anexo III e no Anexo IV ao mesmo tempo. Classificar cada serviço no anexo errado muda a alíquota e o tratamento da folha, e é uma das principais causas de recolhimento a maior ou a menor na construção civil.

Retenção de 11% de INSS na empreitada e na cessão de mão de obra

O artigo 31 da Lei 8.212/1991 determina que, na cessão de mão de obra e na empreitada, a empresa contratante retenha 11% do valor bruto da nota fiscal e recolha esse valor em nome da prestadora. É uma antecipação de contribuição, compensável na apuração, e não um imposto novo sobre a obra.

O erro comum é tratar a retenção como custo perdido ou esquecer de compensá-la. Em obras por empreitada total, existe ainda a alternativa da aferição da obra, em que o INSS é calculado sobre a área construída, e não retido sobre cada nota. Escolher o caminho certo depende do contrato e do porte da obra.

✓Conferir se a retenção de 11% foi destacada corretamente na nota.
✓Compensar a retenção na apuração das contribuições da prestadora.
✓Avaliar, na empreitada total, se a aferição da obra é mais vantajosa.
✓Amarrar retenção, EFD-Reinf e DCTFWeb para não gerar divergência.

RET e patrimônio de afetação nas incorporações

Quando a construtora atua como incorporadora, vendendo unidades ainda na planta, entra em cena a Lei 10.931/2004. Ela criou o patrimônio de afetação, que separa cada incorporação do restante da empresa, e o RET, o Regime Especial de Tributação.

No RET, a incorporadora recolhe um percentual unificado sobre a receita mensal recebida daquela incorporação afetada. Essa alíquota reúne IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em um único recolhimento. A alíquota geral é de 4% e cai para 1% nos projetos de habitação de interesse social.

Além da economia tributária, o patrimônio de afetação protege quem compra: se a incorporadora tiver problemas em outra frente, a obra afetada continua com contas próprias e segue para a entrega. É uma escolha que pesa tanto no imposto quanto na segurança do empreendimento.

Dica: O RET é opcional e exige a averbação da afetação no registro de imóveis. A decisão precisa ser tomada no lançamento do empreendimento, com o contador e o registro de imóveis alinhados desde o memorial de incorporação.

Reforma Tributária: IBS, CBS e o que muda para a obra

A Emenda Constitucional 132/2023 redesenhou o consumo no Brasil com um IVA dual: a CBS, federal, que substitui PIS e Cofins, e o IBS, de estados e municípios, que substitui ICMS e ISS. A Lei Complementar 214/2025 regulamentou o novo sistema e o Imposto Seletivo.

Para a construção e o setor imobiliário, a lei previu um regime específico, com redutores de alíquota nas operações com imóveis e regras próprias para incorporação, locação e venda. A transição acontece de forma gradual entre 2026 e 2033, com 2026 funcionando como ano de teste das novas alíquotas.

Na prática, contratos longos, obras em andamento e estoques de unidades vão conviver com o modelo antigo e o novo ao mesmo tempo por vários anos. Quem planejar a transição obra a obra, e não de forma genérica, sai na frente e evita pagar imposto em duplicidade durante o período.

A rotina fiscal e trabalhista do canteiro

Além do imposto, a obra tem obrigações acessórias que decidem se ela chega regular ao habite-se. O CNO, Cadastro Nacional de Obras, substituiu a antiga matrícula CEI e é a identidade da obra perante a Receita Federal. Sem CNO em dia, não há averbação da construção.

As retenções e a folha do canteiro passam pela EFD-Reinf e pela DCTFWeb, integradas ao eSocial. É esse conjunto que confessa e recolhe as contribuições previdenciárias da obra. Ao final, a aferição acerta o que falta de INSS e libera a Certidão Negativa para o registro.