Como funciona o imposto de renda sobre aluguel em 2026
O aluguel é rendimento tributável. Ou seja, quem recebe aluguel paga imposto de renda sobre esse valor, todos os meses. O que muda é a forma de recolher, e ela depende de uma pergunta simples: quem paga o aluguel, uma pessoa física ou uma empresa? A resposta define se você mesmo recolhe o imposto ou se ele já vem retido.
Quando o inquilino é pessoa física, o dono do imóvel recolhe o imposto por conta própria, mês a mês, pelo regime do carnê-leão. Quando o inquilino é pessoa jurídica, a empresa retém o imposto na fonte e repassa o líquido. A imobiliária que administra o contrato não altera essa lógica: ela intermedeia, mas quem determina o recolhimento é a natureza de quem paga. Em São José dos Campos e no Vale do Paraíba, onde muita gente investe em imóveis para renda, essa distinção é o ponto de partida.
| Quem paga o aluguel a você | Como o imposto é recolhido |
|---|---|
| Inquilino pessoa física | Você recolhe pelo carnê-leão, mês a mês, no DARF 0190 |
| Inquilino pessoa jurídica | A empresa retém o imposto na fonte, pela tabela progressiva |
| Imóvel administrado por imobiliária | Segue a regra do inquilino; a taxa de administração é dedutível |
Carnê-Leão: quem recolhe, o DARF e o prazo
O carnê-leão é o recolhimento mensal obrigatório do imposto de renda, feito pelo próprio contribuinte, sobre rendimentos que não tiveram imposto retido na fonte. Ele está previsto na Lei 7.713/1988 e alcança o aluguel recebido de pessoa física, os honorários de autônomos, as pensões pagas diretamente e os rendimentos vindos do exterior. No caso do aluguel, portanto, quem tem inquilino pessoa física precisa recolher todo mês.
O imposto é pago em um DARF com o código 0190. O prazo é o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento: o aluguel recebido em março, por exemplo, é recolhido até o fim de abril. O cálculo é feito no programa Carnê-Leão Web, dentro do portal e-CAC da Receita Federal, que ao final do ano exporta os dados direto para a declaração de ajuste. Assim, você não digita tudo de novo em abril.
- ✓Somar todos os aluguéis recebidos de pessoas físicas no mês
- ✓Abater as despesas dedutíveis, como IPTU, condomínio e taxa de administração, quando são ônus do dono
- ✓Aplicar a tabela progressiva do mês para achar o imposto
- ✓Emitir o DARF no código 0190 e pagar até o último dia útil do mês seguinte
- ✓Guardar recibos e comprovantes para o ajuste anual
A tabela do IRPF em 2026 e como calcular o imposto
O carnê-leão usa a mesma tabela progressiva mensal do IRPF que vale para salários. A tabela vigente em 2026 foi atualizada pela Lei 15.191/2025, que alterou a Lei 11.482/2007, e está publicada pela Receita Federal. São cinco faixas, com alíquotas de 0% a 27,5% e uma parcela a deduzir própria em cada faixa.
| Base de cálculo mensal | Alíquota | Parcela a deduzir |
|---|---|---|
| Até R$ 2.428,80 | Isento | R$ 0,00 |
| De R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 182,16 |
| De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% | R$ 394,16 |
| De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 675,49 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 908,73 |
A conta é direta: o imposto é a base vezes a alíquota da faixa, menos a parcela a deduzir. Tome um aluguel de R$ 4.000 por mês, sem deduções. A base cai na faixa de 22,5%, então o imposto é R$ 4.000 vezes 0,225, o que dá R$ 900, menos R$ 675,49 de parcela a deduzir. Resultado: R$ 224,51 de imposto no mês. Cada dependente informado reduz a base em R$ 189,59, o que diminui o imposto devido.
Deduções: o que abate da base do aluguel
O imposto do aluguel não incide sobre tudo o que entra. O Regulamento do Imposto de Renda, o Decreto 9.580/2018, permite excluir do aluguel recebido algumas despesas, desde que sejam ônus do dono do imóvel e não sejam reembolsadas pelo inquilino. Na prática, elas reduzem a base do carnê-leão e, com isso, o imposto.
- ✓IPTU do imóvel, quando pago pelo dono e não repassado ao inquilino
- ✓Taxa de condomínio paga pelo proprietário
- ✓Comissão e taxa de administração cobradas pela imobiliária
- ✓Aluguel pago ao proprietário, no caso de quem subloca o imóvel
Um exemplo deixa claro o efeito. Um aluguel de R$ 3.000 por mês, com R$ 300 de IPTU e condomínio pagos pelo dono, tem base de R$ 2.700. Essa base cai na faixa de 7,5%: R$ 2.700 vezes 0,075, o que dá R$ 202,50, menos R$ 182,16 de parcela a deduzir. O imposto do mês fica em R$ 20,34, bem menos do que seria sem as deduções. Em Jacareí, Taubaté, Caçapava ou Jambeiro, a lógica é a mesma.
Aluguel até R$ 5.000 fica isento em 2026? O que diz a lei
Essa é a dúvida do ano, e merece uma resposta honesta. A Lei 15.270/2025 criou uma redução do imposto de renda sobre os rendimentos tributáveis sujeitos à incidência mensal. Para rendimentos de até R$ 5.000 por mês, a redução chega a R$ 312,89, de modo que o imposto fique zero. Entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350, a redução é decrescente. Acima de R$ 7.350, não há redução.
| Rendimento mensal tributável | Redução do imposto de renda |
|---|---|
| Até R$ 5.000,00 | Até R$ 312,89, de modo que o imposto fique zero |
| De R$ 5.000,01 a R$ 7.350,00 | R$ 978,62 menos 0,133145 vezes o rendimento (decrescente) |
| Acima de R$ 7.350,00 | Sem redução |
O aluguel é um rendimento tributável sujeito à incidência mensal, que é justamente o que o carnê-leão recolhe. Pela lógica do sistema, portanto, o redutor tende a alcançar quem vive de aluguel. No entanto, o texto da lei fala de forma genérica e não cita o carnê-leão nem o aluguel pelo nome. Por isso, a operacionalização prática ainda depende de orientação detalhada da Receita Federal. Enquanto ela não sai, o caminho seguro é continuar recolhendo e acertar as contas no ano.
E aqui vem a boa notícia, essa sim já confirmada. No ajuste anual, a mesma Lei 15.270/2025 garante isenção para quem tem rendimentos tributáveis de até R$ 60.000 no ano, com restituição do que foi recolhido a mais. Entre R$ 60.000,01 e R$ 88.200, há redução parcial. O aluguel entra nessa conta anual. Ou seja, mesmo que você recolha o carnê-leão mês a mês, o excesso volta na declaração se a sua renda anual estiver dentro dessas faixas.
Ajuste anual, multas e quando pensar numa holding
O carnê-leão é um adiantamento do imposto do ano. Na declaração de ajuste, o aluguel se soma aos demais rendimentos tributáveis, aplica-se a tabela anual e apura-se o acerto: você paga a diferença ou recebe restituição. O programa Carnê-Leão Web transporta os lançamentos do ano para a declaração, o que reduz erro e retrabalho.
Deixar de recolher custa caro. Sobre o atraso incide multa de mora de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros pela taxa Selic. Além dela, a Receita pode aplicar a multa isolada de 50% sobre o valor do carnê-leão não recolhido, prevista no art. 44 da Lei 9.430/1996, mesmo que você declare tudo depois. Recolher no prazo, mês a mês, é sempre mais barato do que regularizar com multa lá na frente.
Para quem soma vários imóveis e aluguéis altos, existe outro caminho: declarar a renda por uma holding imobiliária, uma empresa no Lucro Presumido, onde a carga pode ficar bem abaixo dos 27,5% da tabela da pessoa física. Mas a holding tem custo de manutenção e nem sempre compensa. Além disso, a reforma tributária trouxe o IBS e a CBS para a locação, com redução de 70% na alíquota e um redutor de R$ 600 por mês por imóvel residencial, e a pessoa física só vira contribuinte acima de certos limites de receita e de número de imóveis. Detalhamos a comparação entre pessoa física e holding, e o impacto da reforma, no nosso guia dos impostos no mercado imobiliário.
No fim, recolher o imposto de renda sobre o aluguel do jeito certo é o que protege a sua renda e evita susto com o Fisco. Contar o rendimento, aplicar as deduções, pagar no prazo e planejar a estrutura é trabalho de rotina para quem vive de imóveis em São José dos Campos e no Vale do Paraíba. A Ação Contábil calcula, recolhe e organiza tudo isso com você.
