Impostos no Mercado Imobiliário: Guia Tributário 2026

Quem paga o quê no mercado imobiliário: o mapa por atividade

No mercado imobiliário, a pergunta sobre quanto se paga de imposto não tem uma resposta única. Um corretor de imóveis, uma incorporadora, um investidor que vive de aluguel e uma família que organiza o patrimônio numa holding pagam tributos diferentes, em bases diferentes, para entes diferentes. Em São José dos Campos e no Vale do Paraíba, onde o setor aquece a cada novo lançamento, entender esse mapa é o primeiro passo para não pagar imposto a mais nem correr risco com o Fisco.

Há duas grandes lógicas. A primeira é a do serviço: a corretagem, a administração de imóveis e a locação como atividade de empresa são tributadas sobre uma base presumida de 32% e, no caso do corretor, com ISS no município. A segunda é a do produto: para a incorporadora e a loteadora, o imóvel é estoque, e a venda é tributada sobre uma base de 8% ou pelo RET. Somam-se a isso os tributos da pessoa física: o aluguel na tabela progressiva, até 27,5%, e o ganho de capital na venda, de 15% a 22,5%. O mesmo raciocínio vale para quem investe em imóveis em Jacareí, Taubaté, Caçapava ou Jambeiro.

Corretor e imobiliária: Simples Nacional ou Lucro Presumido

A corretagem e a intermediação de imóveis são serviço. O corretor pessoa física, inscrito no CRECI, recolhe o ISS no município onde presta o serviço, o IRPF pelo carnê-leão, na tabela progressiva de até 27,5%, e o INSS. O ISS sobre a corretagem está previsto no item 10.05 da lista da Lei Complementar 116/2003, que trata do agenciamento, da corretagem e da intermediação de bens imóveis, com alíquota de 2% a 5%, conforme o município.

Quando o volume cresce, o caminho é abrir uma PJ. A imobiliária ou corretora tem duas rotas. No Simples Nacional, ela é tributada pelo Anexo III ou pelo Anexo V conforme o fator R, a razão entre a folha de salários e a receita, com o corte em 28%: acima disso, vai para o Anexo III, que começa em 6%; abaixo, para o Anexo V, que começa em 15,5%. No Lucro Presumido, a base presumida do IRPJ é de 32% e a da CSLL também é de 32%, por se tratar de serviço e de intermediação de negócios.

Na soma, a corretora no Presumido paga por volta de 13% a 16% da receita, já com o ISS. A escolha entre Simples e Presumido depende do faturamento, do tamanho da folha e da margem, e merece uma simulação anual antes de janeiro.

Incorporadora e loteadora: a venda de imóveis e o RET

Para quem constrói para vender, a incorporadora, ou parcela o solo para vender lotes, a loteadora, o imóvel é estoque, não é serviço. A lógica tributária muda. No Lucro Presumido, a base do IRPJ sobre a venda de imóveis é de 8% e a da CSLL é de 12%. Sobre isso incidem o IRPJ de 15% e a CSLL de 9%, mais o PIS e a Cofins cumulativos. O resultado fica em torno de 5,93% da receita, somado o adicional de 10% de IRPJ quando a base excede R$ 20 mil por mês.

A alternativa é o RET, o Regime Especial de Tributação. A incorporadora que afeta o terreno e as unidades a um patrimônio de afetação, na forma da Lei 10.931/2004, pode optar pelo RET e recolher IRPJ, CSLL, PIS e Cofins numa alíquota única de 4% sobre a receita mensal recebida de cada incorporação. Na habitação de interesse social, a alíquota cai para 1%. O RET separa o caixa de cada obra, protege o comprador e costuma ser mais barato que o Presumido para a incorporação.

• ✓O terreno e as unidades estão afetados num patrimônio separado, registrado no cartório de imóveis
• ✓A incorporação está averbada e a opção pelo RET foi formalizada na Receita Federal
• ✓Cada obra tem o seu próprio caixa e o seu controle de receita
• ✓A alíquota aplicada é de 4%, ou de 1% na habitação de interesse social

Aluguel: pessoa física ou holding, quanto muda no bolso

Quem vive de aluguel tem duas formas de declarar a renda. No CPF, o aluguel entra na tabela progressiva do IR, recolhido mês a mês pelo carnê-leão, chegando a 27,5% sobre a faixa mais alta, praticamente sem abater custos. Na holding imobiliária, uma PJ no Lucro Presumido, a locação de bens imóveis tem base presumida de 32% para o IRPJ e de 32% para a CSLL. O cálculo fecha em cerca de 11,33% da receita de aluguel: o IRPJ de 4,8%, a CSLL de 2,88% e o PIS e a Cofins de 3,65%, sem ISS, porque a locação de imóvel não é serviço tributável pelo município.

Para aluguéis altos, a holding chega a reduzir a conta pela metade. Mas ela não é mágica: abaixo de um certo volume de receita, o custo de manter a PJ, com honorários e obrigações acessórias, come a economia. Em São José dos Campos, onde muitos investidores acumulam vários imóveis para renda, a decisão certa vem de uma simulação com números reais, não de uma regra de bolso.

Venda de imóvel: o ganho de capital e as isenções que existem

Quando a pessoa física vende um imóvel por mais do que pagou, a diferença é ganho de capital, tributado na fonte. As alíquotas são progressivas, na forma da Lei 8.981/1995, com a redação da Lei 13.259/2016: 15% sobre o ganho até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 a R$ 30 milhões e 22,5% acima de R$ 30 milhões. O imposto é apurado no programa de ganhos de capital e pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

A boa notícia é que existem isenções legais, e elas são reais, não atalhos. Valem quando as condições de prazo e de exclusividade são cumpridas à risca.

• ✓Único imóvel, vendido por até R$ 440 mil, sem outra venda nos últimos cinco anos
• ✓Compra de outro imóvel residencial no país em 180 dias, uma vez a cada cinco anos
• ✓Venda de bem de pequeno valor, até R$ 35 mil no mês

A isenção do único imóvel até R$ 440 mil está na Lei 9.250/1995, assim como a dos bens de pequeno valor. A isenção por reinvestimento, a de quem vende um imóvel residencial e aplica o dinheiro na compra de outro em 180 dias, está na Lei 11.196/2005. Há ainda fatores de redução que diminuem o ganho de imóveis adquiridos há muitos anos. Documentar a data e o custo de aquisição é o que garante a economia na hora da venda.

Holding patrimonial: ITBI na integralização e ITCMD na sucessão

A holding patrimonial é uma empresa que concentra os imóveis da família, para organizar a renda de aluguel e a sucessão. Dois impostos aparecem no caminho. O primeiro é o ITBI, na integralização. Quando os imóveis entram no capital social, há transmissão. A Constituição, no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, dá imunidade de ITBI nessa integralização de capital. A própria Constituição, porém, abre uma exceção: a imunidade não vale se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de imóveis, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.

Ou seja, a holding que existe justamente para alugar imóveis pode ter de pagar o ITBI na entrada. E o Supremo Tribunal Federal, no Tema 796, decidiu que a imunidade se limita ao valor dos imóveis usado para integralizar o capital; o que exceder, lançado como ágio ou reserva, é tributável. O segundo imposto é o ITCMD, na sucessão. Na herança e na doação incide o ITCMD, imposto estadual previsto no artigo 155, inciso I, da Constituição. Em São Paulo, a alíquota é de 4%; a Constituição fixa o teto de 8%, e a tendência é de progressividade.

A reforma tributária no mercado imobiliário: IBS e CBS

A reforma tributária, na Lei Complementar 214/2025, cria o IBS, que substitui o ISS e o ICMS, e a CBS, que substitui o PIS e a Cofins, numa transição que vai de 2026 a 2033. O mercado imobiliário ganhou um regime específico, pensado para não encarecer a moradia. As operações com bens imóveis, como a venda e a incorporação, têm redução de 50% na alíquota; a locação, a cessão onerosa e o arrendamento têm redução de 70%.

Além das reduções, a lei traz redutores sociais que abatem a base de cálculo: R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial na venda, e R$ 600 por mês por imóvel residencial na locação. E define quem vira contribuinte. A pessoa física que aluga passa a recolher IBS e CBS se, no ano anterior, tiver recebido mais de R$ 240 mil de aluguel e for dona de mais de três imóveis. Ter quatro imóveis alugados por R$ 150 mil no ano, portanto, não faz de você contribuinte: são necessárias as duas condições ao mesmo tempo.

Durante a transição, os dois sistemas convivem, e cada operação precisa ser recalculada. Corretor, imobiliária, incorporadora, investidor e holding têm impactos distintos. Acompanhar a mudança com um contador que conhece o setor é o que separa quem se antecipa de quem paga a mais em São José dos Campos e no Vale do Paraíba.