O que é o RET e por que ele nasceu para a incorporação
O RET é o Regime Especial de Tributação criado pela Lei 10.931/2004. Nele, a empresa recolhe IRPJ, CSLL, PIS e Cofins de uma só vez, numa alíquota única sobre a receita recebida de cada empreendimento. A base de cálculo é o dinheiro que entra no mês, então o imposto acompanha o caixa da obra, e não a venda contratada no papel.
Esse regime nasceu para a incorporação imobiliária, ou seja, para quem constrói e vende unidades autônomas, quase sempre na planta. Por muito tempo, o loteador que apenas parcelava a gleba e vendia lotes de terreno ficou de fora. A dúvida, portanto, é legítima: afinal, existe RET em loteamentos?
A resposta é sim, mas com uma condição. O RET não alcança qualquer loteamento. Ele alcança o loteamento que a lei passou a equiparar à incorporação. Entender essa fronteira é o que separa a loteadora que paga 4% da que segue no regime comum, com carga bem maior.
Quando o loteamento se equipara à incorporação: a ponte do art. 68
O loteamento comum está definido na Lei 6.766/1979. Ele é a subdivisão de uma gleba em lotes, com abertura de novas vias e áreas públicas. Nessa forma pura, o loteador vende terreno, e a operação não é incorporação. Logo, não há RET: a tributação segue o Lucro Presumido ou o Lucro Real da loteadora.
A ponte que muda esse cenário é o art. 68 da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 14.382/2022. Ele determina que, quando a alienação dos lotes é vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, o empreendimento se submete ao regime da incorporação. É essa equiparação que abre a porta do RET ao parcelamento do solo.
A própria Receita confirmou o caminho. A Solução de Consulta Cosit 24/2023 reconhece que o loteamento vinculado à construção de casas caracteriza incorporação para fins de RET. É uma virada em relação ao entendimento anterior, da Cosit 196/2015, que negava o enquadramento ao loteamento.
Patrimônio de afetação no loteamento: o que a Lei 14.620/2023 mudou
O RET sempre andou de mãos dadas com o patrimônio de afetação. Afetar é separar um empreendimento do restante da empresa: terreno, obra e receitas daquele projeto ficam apartados, protegidos das dívidas dos outros negócios. Na incorporação de prédios, essa afetação vem da Lei 4.591/1964.
Para o loteamento, a novidade veio com a Lei 14.620/2023, que incluiu os arts. 18-A a 18-F na Lei 6.766/1979. A partir dela, o loteador pode constituir o patrimônio de afetação do loteamento, isolando cada empreendimento e dando mais segurança ao comprador do lote.
Aqui mora um erro comum que vale corrigir. A afetação do loteamento é uma norma civil e urbanística, não tributária. Afetar o loteamento, sozinho, não gera direito ao RET. O regime especial continua preso à qualificação como incorporação, pela regra do art. 68. A afetação é requisito, não gatilho.
Como optar pelo RET no loteamento: afetação, CNPJ próprio e e-CAC
Quando o loteamento se equipara à incorporação, a opção pelo RET segue o mesmo roteiro da Instrução Normativa RFB 2.179/2024. Ela não é automática: depende de estruturar o empreendimento como incorporação, afetá-lo, abrir cadastro próprio e requerer o regime, nessa ordem.
O caminho tem quatro passos. Primeiro, registrar a incorporação do loteamento e averbar o termo de afetação na matrícula. Segundo, inscrever o empreendimento afetado num CNPJ próprio, vinculado ao evento de incorporação com patrimônio de afetação. Terceiro, aderir ao Domicílio Tributário Eletrônico e comprovar regularidade fiscal. Quarto, requerer a opção no e-CAC, que se formaliza por Ato Declaratório Executivo.
A opção vale por empreendimento e produz efeitos até o recebimento integral das vendas de todos os lotes daquele projeto. Por isso, a loteadora de São José dos Campos que planeja um novo loteamento decide o RET no início, junto do registro, e não no meio da comercialização, quando já houver receita tributada fora do regime.
As alíquotas: 4%, 1% e o que a reforma projeta
A alíquota do RET é única e incide sobre a receita mensal recebida. No regime geral são 4%, que já reúnem IRPJ, CSLL, PIS e Cofins num só pagamento. Nos empreendimentos de habitação de interesse social, como os do Minha Casa, Minha Vida, a alíquota cai para 1% da receita recebida.
| Situação do empreendimento | Alíquota atual do RET | Tributos unificados |
|---|---|---|
| Loteamento-incorporação, regime geral | 4% da receita recebida | IRPJ, CSLL, PIS e Cofins |
| Loteamento de habitação de interesse social | 1% da receita recebida | IRPJ, CSLL, PIS e Cofins |
| Loteamento comum, sem equiparação | Regime normal da empresa | IRPJ, CSLL, PIS e Cofins à parte |
A reforma tributária redesenha o setor. A Lei Complementar 214/2025 cria um regime específico para bens imóveis, com redução de alíquota do IBS e da CBS e redutores próprios, inclusive um redutor social pensado para o imóvel residencial. Loteamento e parcelamento do solo entram nesse regime especial.
Para quem já está no RET, a transição preserva a lógica atual: os empreendimentos afetados dentro do prazo mantêm a carga equivalente ao regime especial. As alíquotas efetivas finais, porém, ainda dependem da regulamentação da Lei Complementar 214/2025, e é por isso que qualquer número fechado, neste momento, é projeção, não regra pronta.
Loteamento simples ou loteamento-incorporação: quando o RET compensa
A escolha começa antes do imposto, no modelo do negócio. Se a loteadora só vende lotes de terreno, ela não acessa o RET e segue no Lucro Presumido ou Real. Se ela vincula o lote à construção de uma casa, entra no território da incorporação e pode usar o regime especial, com 4% ou 1% sobre a receita recebida.
Para o loteamento-incorporação de margem típica e recebimento longo, o RET tende a sair mais barato e muito mais simples que o Presumido, além de trazer a proteção do patrimônio de afetação ao comprador. A conta pode virar quando a operação é só de terreno ou quando a estrutura de créditos favorece outro regime, e é aí que a simulação com números reais decide.
- ✓A venda dos lotes é vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas.
- ✓O empreendimento pode ser registrado como incorporação e afetado antes das vendas.
- ✓O loteamento afetado será inscrito em CNPJ próprio, apartado da loteadora.
- ✓O recebimento é parcelado e longo, situação em que o RET por caixa ajuda o fluxo.
- ✓O projeto é de habitação de interesse social e cabe na alíquota de 1%.
- ✓A operação é só de terreno, sem construção vinculada, caso em que o RET não se aplica.
Decidir isso no olho é caro. A Ação Contábil estrutura o loteamento e a opção pelo RET para loteadoras e construtoras de São José dos Campos, Jacareí, Taubaté, Caçapava e Jambeiro, cuidando da equiparação à incorporação, da afetação, do CNPJ do empreendimento e da escrituração segregada com os números reais de cada projeto.
