O que é o RET na incorporação imobiliária
O RET é o Regime Especial de Tributação da incorporação, criado pela Lei 10.931/2004 e regulamentado hoje pela Instrução Normativa RFB 2.179/2024. Ele resolve um problema típico do setor: a obra é longa, o recebimento é parcelado e a apuração tributária normal fica pesada e complicada nesse ritmo.
A ideia é simples. Em vez de calcular IRPJ, CSLL, PIS e Cofins cada um a seu modo, a incorporadora recolhe tudo de uma vez, numa alíquota única sobre a receita recebida do empreendimento. A base de cálculo é o dinheiro que entra no mês, então o imposto acompanha o caixa da obra, e não a venda contratada no papel.
Vale a distinção: o RET é para quem incorpora e vende unidades, normalmente na planta, não para a construtora que só presta serviço de obra por empreitada. Ele nasce de um empreendimento afetado e é escolhido projeto a projeto, não pela empresa inteira.
Patrimônio de afetação: o alicerce jurídico do regime
Não existe RET sem patrimônio de afetação. Esse instituto, previsto na Lei 4.591/1964, separa um empreendimento do restante da incorporadora. O terreno, as acessões e os bens e direitos vinculados àquela obra ficam apartados do patrimônio geral da empresa e formam um patrimônio próprio.
O efeito é forte. Esse patrimônio não se comunica com as dívidas da incorporadora nem com outras obras, e só responde pelas obrigações da incorporação a que pertence. Se a empresa quebra, a lei protege o empreendimento afetado: ele não entra na massa falida, e a obra pode seguir até a entrega das unidades aos compradores.
A afetação se constitui pela averbação de um termo na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, firmado pelo incorporador. É esse registro que dá publicidade à separação e que a Receita exige, por certidão, na hora de deferir a opção pelo RET.
Como optar pelo RET: afetação, CNPJ próprio e requerimento na Receita
A opção pelo RET segue um roteiro definido pela Instrução Normativa RFB 2.179/2024. Ela não é automática: depende de afetar o empreendimento, abrir um cadastro próprio e requerer o regime à Receita, nessa ordem.
O caminho tem quatro passos. Primeiro, averbar o termo de afetação na matrícula do terreno. Segundo, inscrever a incorporação afetada num CNPJ próprio, vinculado ao evento de incorporação imobiliária com patrimônio de afetação, quase como uma filial da incorporadora. Terceiro, aderir ao Domicílio Tributário Eletrônico e comprovar regularidade fiscal. Quarto, requerer a opção pela internet, no e-CAC, anexando a certidão do cartório com o registro da incorporação e a averbação da afetação.
A opção vale por empreendimento e produz efeitos até o recebimento integral das vendas de todas as unidades daquele memorial. Por isso, a incorporadora de São José dos Campos que planeja lançar um prédio decide o RET no início, junto com o registro da incorporação, e não no meio da comercialização.
As alíquotas do RET: 4%, 1% e o que a reforma projeta
A alíquota do RET é única e incide sobre a receita mensal recebida. No regime geral são 4%, que já reúnem IRPJ, CSLL, PIS e Cofins num só pagamento. Nos empreendimentos de habitação de interesse social, como os do Minha Casa, Minha Vida, a alíquota cai para 1% da receita recebida.
O detalhe que muda o caixa é a base de cálculo. O RET incide sobre o que a obra efetivamente recebe no mês, e não sobre o valor vendido em contrato. Se o comprador atrasa a parcela, o imposto daquela parcela também espera. Esse desenho aproxima o tributo do fluxo real do empreendimento.
| Situação da incorporação | Alíquota atual do RET | Tributos unificados |
|---|---|---|
| Regime geral | 4% da receita recebida | IRPJ, CSLL, PIS e Cofins |
| Habitação de interesse social | 1% da receita recebida | IRPJ, CSLL, PIS e Cofins |
A reforma tributária redesenha esses números. Com o IBS e a CBS substituindo PIS e Cofins, o RET tende a se concentrar em IRPJ e CSLL. As projeções do setor apontam alíquotas reduzidas, na ordem de 2,08% no regime geral e 0,53% na habitação de interesse social, ainda dependentes da regulamentação da Lei Complementar 214/2025. Empreendimentos afetados dentro do prazo de transição seguem na lógica atual de 4% e 1%.
As obrigações de quem entra no RET
Entrar no RET simplifica a alíquota, mas cria obrigações próprias. O pagamento é mensal e unificado, feito em DARF específico do regime, no mês seguinte ao recebimento das parcelas. E os valores do RET não entram no parcelamento comum de débitos federais.
A obrigação central é a escrituração contábil segregada. Cada empreendimento afetado precisa de contabilidade própria, que separe receitas, custos e tributos daquela obra. Não basta um recorte gerencial: a lei e a Receita exigem que a incorporação afetada tenha registro contábil apartado, coerente com o CNPJ da obra.
RET ou Lucro Presumido: quando o regime especial compensa
A pergunta prática é quase sempre a mesma: vale o RET ou o Lucro Presumido? O RET cobra 4% fixos sobre a receita recebida, sempre, mesmo quando a margem é boa. O Presumido calcula IRPJ e CSLL sobre uma base presumida da venda de imóveis e ainda soma PIS e Cofins, o que costuma elevar a carga efetiva sobre a receita.
Para a maior parte das incorporações, com margem típica e recebimento parcelado, o RET a 4% tende a sair mais barato e muito mais simples do que o Presumido, além de trazer a proteção do patrimônio de afetação. Em empreendimentos de interesse social, com 1%, a vantagem é ainda mais clara. A conta pode virar quando a margem é muito alta e a estrutura de créditos favorece outro regime, e é aí que a simulação com números reais decide.
- ✓A atividade é incorporação com venda de unidades, e não apenas empreitada de obra.
- ✓O empreendimento pode ser afetado e inscrito em CNPJ próprio antes das vendas.
- ✓A margem da obra é baixa ou moderada, em que 4% da receita pesa menos que a apuração normal.
- ✓O empreendimento é de habitação de interesse social e cabe na alíquota de 1%.
- ✓O recebimento é longo e parcelado, e o RET, apurado por caixa, casa o imposto com a entrada de dinheiro.
- ✓Há necessidade de proteger o comprador e isolar o empreendimento com o patrimônio de afetação.
Decidir isso no olho é caro. A Ação Contábil estrutura a incorporação e a opção pelo RET para construtoras e incorporadoras de São José dos Campos, Jacareí, Taubaté, Caçapava e Jambeiro, cuidando da afetação, do CNPJ da obra e da escrituração segregada com os números reais de cada empreendimento.
