A reforma tributária na construção civil: o que muda com o IBS e a CBS

O que a reforma tributária muda na construção civil

A reforma tributária do consumo, aprovada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, é a maior mudança fiscal em décadas. Ela extingue cinco tributos e cria um IVA dual: a CBS, federal, no lugar do PIS, da Cofins e do IPI, e o IBS, de estados e municípios, no lugar do ICMS e do ISS.

Para a construtora, dois efeitos saltam à vista. O ISS municipal, que hoje varia de 2% a 5% conforme o município da obra, deixa de existir. E o regime cumulativo de PIS e Cofins dá lugar a um tributo não cumulativo, com crédito amplo sobre material, serviços e insumos da obra.

A construção não entra na regra geral, porém. A LC 214/2025 reconheceu que o setor tem margem, ciclo e cadeia próprios e criou um regime específico para operações com bens imóveis. É esse regime, com alíquota reduzida e redutores próprios, que a incorporadora de São José dos Campos e a construtora de Jacareí precisam entender antes de precificar qualquer empreendimento novo.

O cronograma de transição de 2026 a 2033

A mudança não é de um dia para o outro. A transição foi desenhada para durar oito anos, com os tributos velhos e novos convivendo por um período. Conhecer o calendário evita sustos no fluxo de caixa e nos contratos de obra que atravessam mais de um exercício.

O ponto sensível é o ano de teste. Em 2026, mesmo com alíquotas simbólicas, a construtora já precisa emitir seus documentos fiscais com os novos campos de IBS e CBS. É um ensaio geral: quem ajusta o sistema de emissão agora chega a 2027 sem apertos.

Regime específico dos bens imóveis: a redução de 50%

O coração da reforma para a construção está no tratamento especial dos imóveis. O art. 261 da LC 214/2025 reduz em 50% as alíquotas do IBS e da CBS nas operações com bens imóveis, o que abrange a construção, a incorporação e a venda. Para a locação, o arrendamento e a cessão onerosa de imóveis, a redução é de 70%.

Além da alíquota menor, o setor ganhou dois redutores que abatem a base de cálculo antes de o imposto incidir. O redutor social, do art. 259, subtrai R$ 100.000,00 da base na venda de cada imóvel residencial novo e R$ 30.000,00 por lote residencial. É um alívio direto para a habitação popular.

Há ainda o redutor de ajuste, do art. 257, que passa a valer a partir de 1º de janeiro de 2027. Ele vincula a cada imóvel o valor de aquisição do terreno ou da unidade, de modo que o imposto não recaia sobre o que a empresa já comprou. Sem esse redutor, a construtora pagaria IBS e CBS sobre um valor que não representa seu ganho.

O RET na incorporação depois da reforma

A incorporação com patrimônio de afetação continua tendo um regime próprio. O Regime Especial de Tributação, o RET, previsto na Lei 10.931/2004, foi preservado pela reforma. Pelo art. 262 da LC 214/2025, na incorporação e no parcelamento do solo o IBS e a CBS são devidos a cada pagamento recebido, e não só na entrega.

A redação vigente do art. 485, ajustada pela LC 227/2026, fixou os percentuais para quem optar pelo RET antes de 1º de janeiro de 2029. O IBS e a CBS somados equivalem a 2,08% da receita mensal recebida no regime geral, e a 0,53% nos projetos de interesse social.

Esses números não são novidade disfarçada de aumento: eles correspondem ao que a incorporação já recolhia de PIS e Cofins dentro do RET. Na prática, a parcela federal de consumo do regime foi convertida em IBS e CBS mantendo a mesma proporção, o que dá previsibilidade a quem tem obra afetada em andamento em Taubaté ou Caçapava.

O que ainda não está definido na reforma

Boa parte das regras já está na lei, mas duas peças importantes seguem em aberto, e ignorá-las gera orçamento furado. A primeira é a alíquota de referência do IBS e da CBS. Ela ainda não foi fixada em lei e será definida por resolução do Senado Federal, calibrada para manter a carga total de tributos.

As estimativas do governo federal giram em torno de 26,5% para a alíquota de referência somada, mas esse número pode mudar até a regulamentação final. É sobre esse valor que incide a redução de 50% do setor imobiliário, então a alíquota efetiva da construção sairá da metade da referência, qualquer que seja o número fechado.

A segunda peça é a regulamentação infralegal: instruções normativas e o comitê gestor do IBS ainda vão detalhar apuração, crédito e obrigações acessórias. Por isso, nenhuma construtora deve fechar o orçamento de uma obra longa apenas com estimativa. O caminho seguro é simular cenários e revisar a conta a cada nova norma.

• ✓A alíquota de referência do IBS e da CBS ainda depende de resolução do Senado.
• ✓A alíquota efetiva do setor imobiliário sai da metade da referência (redução de 50%).
• ✓Instruções normativas de apuração e crédito ainda estão sendo publicadas.
• ✓Contratos longos precisam de cláusula que trate a mudança de carga na transição.
• ✓Orçamento de obra plurianual deve ser revisto a cada nova regra que sair.

Como a construtora do Vale do Paraíba se prepara agora

Esperar 2033 para agir é o pior plano. A transição já começou, e as decisões tomadas em 2026 e 2027 definem quanto a empresa vai pagar quando o modelo estiver pleno. A preparação é contábil antes de ser tributária: depende de dado organizado e de sistema pronto.

Na prática, isso significa mapear os créditos de IBS e CBS que a obra vai gerar, ajustar a emissão de documentos fiscais para os novos campos, revisar os contratos plurianuais e simular a carga do empreendimento sob o regime específico dos bens imóveis. Cada um desses passos protege a margem que a reforma pode apertar ou aliviar.

A Ação Contábil acompanha essa transição com construtoras e incorporadoras de São José dos Campos, Jacareí, Taubaté, Caçapava e Jambeiro, traduzindo a LC 214/2025 em números concretos para cada obra. Entender a reforma cedo é o que separa quem vai surfar a mudança de quem vai correr atrás do prejuízo.